Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

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Comment sont répartis les droits lors d’un démembrement de propriété ?

Les droits sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruit correspond à l’usus (c’est-à-dire le droit d’user du bien et d’y habiter) et au fructus (le droit de percevoir les fruits, les revenus liés au bien). La nue-propriété ou abusus est le droit de disposer du bien à terme. Le nu-propriétaire possède alors le droit de vendre, modifier ou détruire le bien. Toutefois, il doit respecter les droits de l’usufruitier, qui devra impérativement donner son accord avant que n’importe quelle action soit engagée.

Il existe plusieurs types d’achat en démembrement de propriété : 

• l’achat simple : c’est le cas le plus fréquent ; lorsque les parents possèdent l’usufruit et les enfants la nue-propriété.
• l’achat croisé : par exemple, dans le cas d’un couple marié, pacsé ou en concubinage, la première personne acquiert la nue-propriété de la moitié du bien immobilier et la deuxième va acheter l’usufruit de la moitié de la partie en nue-propriété tenue par le premier. Lors du décès de l’un, l’autre récupère ses parts.
• l’achat croisé par le biais d’une SCI (société civile immobilière) : dans cette situation, les deux acquéreurs deviennent chacun propriétaires de la moitié des parts de la SCI et cèdent à l’autre la nue-propriété de ses propres parts, pour n’en conserver que l’usufruit. Sur le même principe que lors de l’achat croisé ; au décès de l’une des deux parties, la personne restante récupère la pleine propriété de la moitié des parts, c’est-à-dire celles de son associé disparu, et conserve l’usufruit qu’elle possédait déjà.
• l’achat temporaire : il est destiné aux investisseurs. Une personne physique ou une SCI achète un bien immobilier neuf et cède l’usufruit à un bailleur social pour une durée déterminée.

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Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété dispose de quelques avantages non négligeables. 

Tout d’abord, c’est un outil de transmission patrimonial efficace. Il permet d’organiser la transmission de ses biens de son vivant. Cela peut permettre de réduire, voire parfois d’annuler les frais liés à la transmission de votre bien. Grâce à l’abattement de 100 000 euros par enfant octroyé tous les 15 ans, démembrer votre propriété peut ne quasiment rien vous coûter. Par cette démarche, vous devenez usufruitier et vos enfants nu-propriétaires. Par conséquent, lors de votre décès, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans que cela n’engage de frais de succession supplémentaires.

Le démembrement de propriété est également un outil d’optimisation fiscal peu reconnu. En effet, il permet de réduire votre imposition. Si vous cédez l’usufruit à vos enfants, ce sont eux qui perçoivent les loyers et qui sont alors redevables de l’impôt sur les revenus fonciers. Vous pouvez également bénéficier d’une exonération de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). C’est l’usufruitier qui le paye, vous n’aurez donc pas à l’inclure dans votre calcul de l’IFI. Cela permet à vos enfants d’obtenir des revenus supplémentaires et à vous de réduire vos impôts.

Finalement, le démembrement de propriété représente aussi un outil d’investissement immobilier abordable. En effet, il trouve son intérêt chez les investisseurs. Certaines personnes ou SCPI offrent la possibilité à leurs adhérents d’acquérir seulement une partie des droits immobiliers. La nue-propriété seule permet d’investir dans l’immobilier sans percevoir de revenus immédiats. Quant à l’usufruit seul, il permet de générer des revenus complémentaires pendant une période donnée. Ce type d’opération est intéressant pour ceux soumis à l’IFI, puisqu’elle permet d’acquérir des parts de SCPI en nue-propriété, cette dernière n’étant pas comptabilisée dans le calcul de l’impôt précédemment évoqué.